Visiter un appartement à Paris : ce que le gel des loyers des DPE F et G change pour l'acheteur

Mi-octobre 2026, l'Insee a publié l'indice de référence des loyers (IRL) du troisième trimestre : 148,06, soit +1,57 % sur un an. La plupart des bailleurs peuvent donc réviser leur loyer. Ceux qui louent un logement classé F ou G au DPE ne le peuvent pas : pour eux, le loyer est gelé depuis le 24 août 2022. Si vous visitez un appartement à Paris en pensant à le louer un jour, cette règle compte autant que le prix au mètre carré.

L'actualité : un IRL en hausse, mais pas pour tout le monde

L'IRL sert de base à la révision annuelle des loyers dans le parc privé. Cette nouvelle publication rappelle un point que beaucoup d'acheteurs découvrent trop tard : depuis la loi Climat et résilience, aucune hausse de loyer n'est possible pour un logement classé F ou G. L'interdiction vaut pour la révision annuelle, le renouvellement du bail et le changement de locataire.

Si les deux étiquettes du DPE sont différentes, c'est la moins bonne qui compte : celle de la consommation d'énergie ou celle des émissions de gaz à effet de serre.

Le calendrier à garder en tête pendant vos visites

Le gel des loyers s'ajoute au calendrier progressif d'interdiction de mise en location des logements trop énergivores :

• Depuis le 1er janvier 2025 : les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location.
• Au 1er janvier 2028 : ce sera le tour des logements classés F.
• Au 1er janvier 2034 : ce sera le tour des logements classés E.

Pour un bail en cours, l'interdiction s'applique au moment du renouvellement ou de la reconduction tacite, pas pendant le contrat. Un acheteur qui reprend un appartement déjà loué doit donc vérifier la date d'échéance du bail.

Ce que cela change concrètement à Paris

Le parc parisien est très particulier. Les immeubles haussmanniens ont de nombreuses qualités : volumes, parquets, moulures. Mais leurs façades en pierre ne sont souvent pas isolées et les fenêtres d'origine sont souvent en simple vitrage. Les combles aménagés et les anciennes chambres de service sous les toits sont exposés au froid l'hiver et à la chaleur l'été. Les petites surfaces, très nombreuses dans la capitale, ont longtemps été défavorisées par le mode de calcul du DPE.

Pour un investisseur, un studio du 11e arrondissement ou un deux-pièces du 18e classé F ne rapporte pas la même chose qu'un bien équivalent classé D : le loyer ne peut pas augmenter et, sans travaux, la location deviendra impossible en 2028. Même pour une résidence principale, l'étiquette donne une idée des charges de chauffage et pèsera sur la valeur de revente.

Paris applique aussi l'encadrement des loyers. Ce dispositif expérimental arrive à échéance fin novembre 2026 et sa prolongation est en débat : renseignez-vous sur les règles en vigueur au moment où vous signerez le bail.

Les bons réflexes pendant la visite

• Demandez le DPE dès la première visite, et vérifiez sa date. Un DPE réalisé avant le 1er juillet 2021 n'est plus valable.
• Vérifiez la méthode de calcul. Le calcul a changé au 1er janvier 2026 pour les logements chauffés à l'électricité. Un ancien rapport peut donc afficher une classe différente de la classe actuelle. Le propriétaire peut télécharger une attestation gratuite sur l'Observatoire DPE de l'ADEME.
• Regardez les deux étiquettes (énergie et climat), puisque c'est la moins bonne qui compte.
• Lisez les recommandations de travaux du rapport : elles indiquent les pistes pour gagner une ou plusieurs classes.
• Côté copropriété, demandez si un DPE collectif et un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) existent. Remplacer la chaudière collective, isoler les combles ou traiter une façade côté cour, ce sont des décisions prises en assemblée générale.

Un point souvent mal compris : l'audit énergétique

Lors de la vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble entier en monopropriété classé F ou G, un audit énergétique est obligatoire. Il ne l'est pas pour la vente d'un lot de copropriété, donc pour la grande majorité des appartements parisiens. En tant qu'acheteur, vous n'aurez donc pas forcément de scénario de travaux chiffré : c'est à vous de faire évaluer le potentiel d'amélioration avant de faire une offre.

Diag Précision Paris vous accompagne

Vous hésitez devant un appartement classé E, F ou G ? Vous voulez savoir si un rapport ancien reflète encore la réalité, ou quels travaux permettraient de changer de classe ? Les diagnostiqueurs certifiés de Diag Précision Paris interviennent dans tous les arrondissements, sur les immeubles anciens comme sur les copropriétés récentes. Demandez votre devis gratuit ou prenez rendez-vous avec Diag Précision Paris : nous vous aidons à acheter en connaissant la situation énergétique du bien.

Sources : Insee, IRL du 3e trimestre 2026 ; notaires.fr, « DPE et location : points clés » ; loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et résilience) ; info.gouv.fr, évolution du calcul du DPE au 1er janvier 2026.