Bail à Paris : un studio haussmannien, son DPE périmé et le nouveau calcul de 2027

Fin octobre 2026, la presse spécialisée a de nouveau fait le point sur les DPE sans valeur légale qui circulent encore. Il peut s’agir d’un diagnostic vierge, périmé, sans numéro ADEME ou réalisé hors du cadre réglementaire. À Paris, où les petites surfaces changent souvent de locataire, ce sujet touche directement les bailleurs et leurs locataires. Pour le rendre concret, suivons pas à pas un cas type : un studio dans un immeuble haussmannien, à quelques semaines d’un changement de bail et d’une évolution du calcul du DPE prévue le 1er janvier 2027.

Le point de départ : un studio sous les toits du 17e arrondissement

Prenons Claire. Elle possède un studio de 28 m² au cinquième étage d’un immeuble haussmannien de la plaine Monceau. Le logement a des fenêtres anciennes, des murs en pierre de taille et des convecteurs électriques. Son locataire part fin novembre et Claire veut relouer vite, comme souvent dans le 17e où les petites surfaces trouvent preneur en quelques jours.

En préparant le dossier, elle retrouve le DPE remis lors de son achat. Il date de 2019.

Étape 1 : vérifier la validité du DPE

C’est le premier piège. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025. Ceux établis depuis le 1er juillet 2021 restent valables 10 ans. Le diagnostic de Claire est donc périmé : elle ne peut pas l’annexer au nouveau bail.

Avant de relouer, elle vérifie aussi les trois autres cas de DPE inutilisables :

• le DPE vierge, sans classe énergie affichée ;
• le DPE sans numéro ADEME : sans cet identifiant de 13 caractères, le diagnostic n’est pas valable ;
• le DPE hors cadre, établi par une personne non certifiée ou selon une méthode dépassée.

Étape 2 : faire réaliser un nouveau DPE

Claire commande un nouveau diagnostic. Lors de la visite, le diagnostiqueur relève la surface, l’isolation, les menuiseries, le système de chauffage et la production d’eau chaude. Il prend aussi en compte les éléments propres au haussmannien : le dernier étage sous combles, la mitoyenneté avec les appartements voisins, les éventuels travaux votés en copropriété.

Bon à savoir pour les studios parisiens : depuis le 1er juillet 2024, les seuils des étiquettes sont adaptés pour les logements de 40 m² ou moins. Cette correction tient compte du fait que les petites surfaces étaient pénalisées par la méthode de calcul.

Dans notre exemple, le studio obtient la classe F.

Étape 3 : ce que la classe F change pour le bail

Un logement classé F peut encore être loué aujourd’hui. L’interdiction de louer s’applique déjà aux logements classés G (depuis le 1er janvier 2025, y compris lors d’un renouvellement ou d’une reconduction tacite). Elle s’appliquera aux logements classés F à partir de 2028 et aux logements classés E à partir de 2034.

En revanche, Claire ne peut pas augmenter le loyer : les logements classés F et G sont soumis au gel des loyers lors d’une relocation, d’un renouvellement ou de la révision annuelle. À Paris, ce gel s’ajoute à l’encadrement des loyers qui s’applique déjà.

Étape 4 : le changement du 1er janvier 2027

Un arrêté publié fin août 2026 abaisse le coefficient de conversion de l’électricité de 1,9 à 1,7 à partir du 1er janvier 2027. C’est la deuxième baisse en un an, après celle du 1er janvier 2026 (de 2,3 à 1,9). Selon le ministère de la Transition écologique, les logements chauffés à l’électricité devraient voir leur étiquette s’améliorer et aucun logement ne verra son étiquette se dégrader.

Pour Claire, cela veut dire :

• son DPE réalisé en novembre 2026 reste valable ;
• à partir de janvier 2027, elle pourra le faire mettre à jour gratuitement sur l’Observatoire DPE de l’ADEME, sans nouvelle visite ;
• son studio pourrait passer de F à E, mais ce n’est pas garanti : tout dépend du bilan précis du logement.

Attendre janvier pour relouer n’a donc pas d’intérêt : il vaut mieux signer le bail avec un DPE valable dès maintenant, puis mettre à jour l’étiquette si elle s’améliore.

Étape 5 : côté locataire, les bons réflexes

Le futur locataire de Claire a lui aussi des vérifications à faire :

• contrôler que l’annonce affiche bien la classe énergie ;
• vérifier le numéro ADEME du DPE annexé au bail sur l’Observatoire de l’ADEME ;
• regarder l’estimation des dépenses annuelles d’énergie, utile pour son budget de chauffage sous les toits.

En cas de DPE erroné, le locataire peut saisir le tribunal du lieu du logement pour demander des dommages et intérêts.

Étape 6 : anticiper 2028 et 2034

Même si son studio gagne une classe, Claire a intérêt à préparer la suite : changer les menuiseries, installer un chauffage électrique plus performant, suivre les projets de rénovation votés par la copropriété. Dans un immeuble haussmannien, beaucoup de travaux (isolation de la toiture, ravalement) se décident en assemblée générale. Mieux vaut s’en occuper tôt.

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